既存不適格物件について

建築基準法では、原則として、建物全体が“着工時の”法律に適合していることが要求されます。
なお既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、違法な部分を是正する必要があります。

しかし、よく間違われるのが、既存不適格物件と、違反建築物件は別です。
以下では、既存不適格物件と違反建築物件についてお話致します。

既存不適格物件について

既存不適格物件とは、建築当初は適法であった建築物が、その後、法令の改正などによって現行法に適合しなくなった物件のことです。
現状は建築基準法に違反しているが、特例により違反建築ではない物件のことを言います。

どのような法改正により、既存不適格になるか。

 法令の改正などは、どのようなものがあるかご紹介します。

• 用途地域の変更
• 高さに関する制限の変更
• 建ぺい率、容積率、隣地間距離に関する制限の変更
  ※地区計画、風致地区の指定を受ける場合もあります。
• 接道距離に関する規定の変更
  ※条例等により路地上敷地、特殊建築物等の接道条件が変更となる場合もあります。
• 日影規制の適用

既存不適格物件は比較的、築年数の古い物件が該当します。
既存不適格物件は同じ大きさのものに建て替えできないだけで、違法ではありません。
よって、既存不適格だからという理由で、取引価格が下がることは基本的にありません。

違反建築物とは

建築基準法や都市計画法などに違反している建築物。
ようするに、建物を建築する段階で、建築基準法や都市計画法などに違反している建築物を指します。
本来、建物を建築する場合には、「建築確認申請」を提出し、役所の許可を得たうえで建築し、完了検査を受け「検査済証」を取得するというルールがあります。
しかし、建築後に一定の増改築や用途変更を行なった場合、違法となる場合もあります。

違反建築物となる例

主な違反建築物になる例

• 建築確認申請の内容と違う建物を建築した場合
• 1階を駐車場で許可を得たが、店舗として無許可で用途変更をしてしまった場合
• 建物建築後に敷地の一部を売却してしまい、建蔽率や容積率をオーバーしてしまう場合
• 無許可、あるいは許可内容と異なる増改築をしてしまった。

既存不適格物件とは違い、比較的築年数の浅い不動産にも該当する場合があります。
違反建築物の場合、住宅ローンの借り入れが難しくなりますので、更地での売却やキャッシュでの取引が、主流になります。

まとめ

既存不適格物件と違反建築物件はよく間違われる方が多いですが、既存不適格か違反建築物かの違いで、不動産の売買に影響を及ぼしますので、まずは、ご自身の不動産は適法で建築されているのか、または既存不適格物件なのか、はたまた違反建築物なのかを確認することをお勧めいたします。

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