再建築不可物件や売却困難の不動産について

ここでは、再建築不可物件になる不動産、売却困難になる不動産について、紹介していきます。
ご自身で、再建築不可な不動産なのか、売却困難な不動産なのかを認識することで、ご所有不動産の相場や売却する上での難しさ等を理解したうえで、売却の検討ができると思います。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、基本的に接道義務を果たしていない土地を言います。

接道義務を果たしていない場合、建築確認が必要となる新築や増築・改築については、行政の建築許可がおりません。

よって、「建物を解体等して更地にしてしまった場合」や「増築をする場合」、「大がかりな、リフォームで改築する場合」等、行政の建築確認を取得できない不動産を再建築不可物件と言います。

接道義務

接道義務とは、原則として建築基準法で定められた幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地に接していなくてはなりません。（一部区域では幅員6m以上が必要）。

ただし幅員4ｍ未満の道路でも、建築基準法の道路(2項道路など)とみなされる場合があります。

詳しく知りたい場合は、役所や都道府県にもよりますが、インターネットでもお調べできます。

また、接道義務ができる前から建っている建物はそのままで問題ない（わざわざ取り壊す必要はない）ですが、今後は建築ができないことがあります。

では、再建築不可物件や再建築はできるが、売却困難な物件について、お話ししていきます。

未接道・無接道の不動産

先程、ご説明しました、「接道義務」を満たしていない不動産を「未接道」といいます。

主な再建築不可物件がこの「未接道」に該当します。

また、無接道は道路に接していない土地ですので、現在の法令では建物を建てることが出来ない土地になります。

ではなぜ未接道や無接道の物件は再建築ができないのか。

→防災や安全のために緊急車両の移動や出入りの確保をして、スムーズに消火活動や救助などが行えるようにする目的があるからです。

未接道・無接道の不動産について

市街化調整区域内の不動産とは

まず、はじめに市街化区域と市街化調整区域についてお話します。

市街化区域とは、基本的に用途地域が定められている地域です。また、街の開発などを積極的に進められる区域でもあります。

市街化調整区域とは、市街化区域とは逆で、市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域には、建物の建築にあたり、多くの制限があります。

市街化調整区域は再建築できるのか

事故物件とは

そもそも「事故物件」は何をもって、事故物件と呼ばれるのか。

事故物件の定義は法律で明記されてはいません。

基本的には、入居者が亡くなる場所となった物件を指します。原因は大きく分けて、『殺人』『自殺』『自然死』の3種類です。病死などの自然死は、事故物件に該当しませんが、自然死だとしても孤独死の場合、長期間放置されてしまった場合や、物件内での事故死なども状況によっては、事故物件と扱われる可能性もあります。

判断基準は、その事象が「心理的瑕疵」になるかどうかという点です。それにより売却困難になる可能性がございます。

事故物件の不動産について

再建築不可物件や売却困難物件は住宅ローン・リフォームローン使えるか

まず、再建築不可物件は、様々なリスクを抱えている不動産です。

再建築不可物件は基本的に住宅ローンを借りるのは難しい不動産です。

しかし、リフォームローンは比較的借り入れが難しくないと思います。

また、住宅ローンとリフォームローンを同時に借入する場合は借入が難しくなります。

再建築不可物件のローンについて

既存不適格物件とは

既存不適格物件とは、建築当初は適法であった建築物が、その後、法令の改正などによって現行法に適合しなくなった物件のことです。

 ようするに、建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のことを既存不適格物件と言います。

既存不適格物件について

まとめ

再建築不可物件や売却困難な物件は、取引価格より、相場が下がってしまいますが、ご売却できない不動産ではございませんので、まずは、不動産会社にご相談するのが、よろしいかと思います。

また、弊社でも無料でご相談承っておりますので、お客様のお悩みに対して、良い提案ができるようご連絡お待ちしております。